L’incertitude, l’inflation et les hausses de taux d’intérêt ont jeté une ombre sur le marché canadien du logement. Le deuxième trimestre a été marqué par des baisses des ventes et des prix des maisons. De plus, les prévisions pour le reste de l’année et jusqu’en 2024 ont toutes été revues à la baisse.
Augmentation des coûts d’emprunt
L’Association canadienne de l’immeuble (ACI) a rajusté ses projections à la baisse en se basant presque uniquement sur la hausse des taux d’intérêt et la simulation de crise hypothécaire du gouvernement fédéral.
« Un facteur important a été l’effet des taux hypothécaires réduits sur cinq ans sur la simulation de crise. En avril 2022 seulement, les taux réduits habituels sur cinq ans sont passés de légèrement supérieurs à 3 % à un peu plus de 4 %. Le taux de la simulation de crise est le plus élevé entre 5,25 % et le taux contractuel majoré de 2 %. Pour les emprunteurs à taux fixe, il vient de passer de 5,25 % à juste au-dessus de 6 %, soit une augmentation de presque 1 %. Les taux d’intérêt variables emboîteront le pas d’ici la fin de l’année 2022 », d’expliquer l’ACI dans une version abrégée de son rapport de deuxième trimestre.
Ralentissement des ventes
L’ACI s’attend à ce que quelque 568 300 maisons changent de mains d’ici la fin de l’année. Ce chiffre a été revu à la baisse par rapport aux plus de 621 000 maisons prévues à la fin du premier trimestre. Même si cela représente une baisse de 15 % par rapport à 2021, 2022 resterait néanmoins la deuxième meilleure année jamais enregistrée. En ce qui concerne 2023, l’ACI prévoit que les ventes reculeront encore de 3 %, pour s’établir à environ 552 400 unités.
La Société canadienne d’hypothèques et de logement prévoit une baisse encore plus marquée des ventes jusqu’au milieu de l’an prochain.
L’économiste en chef de l’organisme fédéral de l’habitation, Bob Duggan, a développé des projections fondées sur l’hypothèse que le taux directeur de la Banque du Canada atteigne 3,5 %. Étant donné que le taux est actuellement de 2,5 % et que d’autres hausses ont été promises, un taux de 3,5 % semble tout à fait réaliste.
Selon le scénario de M. Duggan, les ventes chuteront de 34 % d’ici la mi-2023 par rapport aux niveaux historiques enregistrés plus tôt cette année. L’économiste s’attend à ce que les ventes retrouvent leur tendance à long terme lorsque les taux hypothécaires se stabiliseront et que l’économie commencera à se redresser à l’horizon 2024.
Projections de prix mitigées
M. Duggan s’attend à ce que la hausse des taux hypothécaires entraîne une baisse modeste des prix des logements, de l’ordre de 3 % à 5 % par rapport à leurs niveaux élevés actuels.
Par ailleurs, les courtiers immobiliers constatent une croissance réduite, mais toujours impressionnante, des prix; le prix national moyen des maisons a augmenté de près de 11 % pour atteindre plus de 762 000 $ cette année. Les prix devraient augmenter d’environ 3 % de plus en 2023, ce qui porterait la moyenne nationale à plus de 786 000 $. Cependant, ces deux chiffres sont inférieurs aux prévisions présentées par l’ACI dans son rapport de premier trimestre.
Baisse générale
Dans un rapport récent, l’économiste immobilier bien connu Robert Hogue a prédit une baisse générale.
« Nous prévoyons que les reventes de maisons chuteront de près de 23 % cette année et de 15 % l’an prochain au Canada et que le prix de référence à l’échelle nationale chutera de plus de 12 % entre son sommet et son creux d’ici le deuxième trimestre de 2023 », a écrit M. Hogue.